+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Расчет стоимости земельного участка на конкурентном рынке

Оценка недвижимости 2. Методы оценки земли Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной долевой собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре. Основа определения нормативной цены земли:.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как узнать стоимость земельного участка? часть 2-ая

4. Виды стоимости при индивидуальной оценке земельных участков

Оценка недвижимости 2. Методы оценки земли Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной долевой собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др.

Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре. Основа определения нормативной цены земли:. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте.

Это быстро и бесплатно! Специфика оценки земли Определение стоимости земельного надела имеет свои особенности. При оценке земли как самостоятельного актива учитываются все улучшения, имеющиеся на участке, такие как коммуникации, железнодорожные подъезды, системы мелиорации и т. Земля в составе объекта недвижимости оценивается, как правило, как условно свободный участок. Назначение участков может значительно отличаться друг от друга, даже если участки находятся рядом. Этот правовой аспект регулируется земельным кодексом, градостроительными регламентами и учитывается оценщиком в первую очередь.

При оценке стоимости земели специалисты применяют доходный и сравнительный подходы. Сравнительный подход Земельный участок является недвижимостью, и все, что характерно для недвижимости, характерно в первую очередь именно для земли, как фундаментального актива. При проведении оценки земельного участка специалисты Value ARKA consulting подбирают аналоги, схожие по функциональному назначению и форме собственности.

В качестве таковых, как правило, выступают незастроенные площади, свободные участки. Они могут незначительно различаться по физическим характеристикам, но должны иметь высокую степень сопоставимости по правовым аспектам, определяющим функционал. Так, например, на стоимость земель сельскохозяйственного назначения в большой степени влияет близость к населенным пунктам, трассам, железной дороге, наличие коммуникацией, близость деревень с трудоспособным населением.

Агрономические факторы такие, как технологические свойства земли, плодородие почвы, структура угодий пашня, сенокосы, пастбища , близость воды для орошения, наличие систем мелиорации важны, но в меньшей степени влияют на стоимость земли.

Для земель, предназначенных для размещения производства так же особое значение имеет близость к трассам и магистралям, наличие и мощность коммуникаций, удобство подъездов, в том числе и железнодорожным или водным транспортом. В то же время для земель под строительства жилья особенно важным является близость к узлам общественного транспорта и развитость инфраструктуры. Корректируя различия между оцениваемым участком и аналогами, оценщик получает показатель, характеризующий стоимость объекта оценки.

В ряде случаев используется метод остатка. Оценщик выбирает на рынке уже застроенные участки, с помощью моделирования "очищает" их от построек, вычитает вклад в стоимость комплексного объекта все строения. Остаток, который остается после проведенной на застройку корректировки может дальше корректироваться на остальные различия с оцениваемым земельным участком.

Доходный подход При доходном подходе мы смотрим на земельный участок как на объект, который может приносить доход. Доход может быть нескольких видов прямой рентный доход - от сдачи земли в аренду, например, под склады открытого хранения доход от ведения на участке предпринимательской деятельности, например, выращивание на сельскохозяйственной земле сельхоз продукции с последующей реализацией доход от реализации на земельном участке инвестиционных проектов.

При каждом из приведенных примеров оценщик рассматривает затратную и доходную части. Относительно затрат: Например, затраты на бетонирование площадки для открытого склада, затраты на строительство здания или сооружений. Во вторую очередь — это операционные затраты, связанные с эксплуатацией и содержанием объекта для извлечения дохода.

Далее оценивается доходная часть — прогнозируются наиболее вероятные доходы от использования объекта. Например, объемы выращивания и стоимость реализации овощей на сельхоз землях, арендопригодная площадь и арендная ставка для открытого склада, арендопригодные площади и ставки аренды для коммерческой недвижимости склады, бизнес-центры, торгово-развлекательные центры и т. В конце прогнозного периода предполагается реализация построенных на земле улучшений.

Стоимость реализации вычитается и суммарный чистый денежный поток все доходы за минусом всех расходов дисконтируется или капитализируется в зависимости от метода и представляет собой стоимость оцениваемой земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования При оценке земли особое значение имеет Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

При проведении данного анализа рассматривается юридическая правомочность, физическая реализуемость и финансовая эффективность всех возможных вариантов использования земли. Итогом такого анализа является выбор варианта, при котором стоимость земельного участка является наибольшей. Анализ наиболее эффективного использования активно применятся девелоперами при разработке концепции застройки территорий.

Value ARKA consulting предоставляет услуги по Анализу наиболее эффективного использования земли как отдельную опцию. Одним из наших знаковых проектов по данному вопросу был Проект развития территории Петровского острова, реализуемый УК Невский Кэпитал Партнерс. Отчеты об оценке на английском и немецком языках. Задачи оценки и результаты Как и в других видах активов, задачи оценки стоимости земли условно можно разделить на необходимые и желаемые.

В первом случае отчет оценки требуется согласно действующему законодательству - в банках, судах и других учреждениях. Во втором случае - заказчику нужен дополнительный аргумент для принятия какого-либо решения.

Необходимая оценка Для кредитования Земля является одним из самых надежных залоговых активов, поэтому банки с бОльшим желанием выдают кредит владельцам земельных наделов. Особенно дело касается городских ликвидных участков. Компания Value ARKA consulting при оценке площадей для целей кредитования руководствуется требованиями банков и рекомендациями Ассоциации Банков России.

Подробнее о банкаx. Мы эффективно взаимодействуем с залоговыми службами, аргументированно мотивируя свое мнение о стоимости залоговых активов. Подробнее об оценке для кредитования можно прочитать здесь. Оценка для оспаривания кадастровой стоимости Оценка стоимости земельного участка может понадобиться при переоценке кадастровой стоимости актива.

Недавно очередная кадастровая оценка прошла по всей России, при этом использовался массовый метод, при котором неизбежны погрешности и возможно завышение или занижение налогооблагаемой базы.

Например, могли быть не учтены какие-то обременения и ограничения в использовании участка. Собственник может оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке при помощи независимого оценщика. Value ARKA consulting оказывает услуги по оспариванию кадастровой стоимости в 2 этапа.

На первом этапе производится экспресс-анализ — насколько корректно определена кадастровая стоимость при массовой оценке для конкретного участка. На втором этапе в случае выявления факта некорректной оценки мы готовим полноценный отчет.

В наши услуги так же входит присутствие и отстаивание своей позиции в суде. Оценка для суда Оценка стоимости часто необходима в судебных тяжбах между собственниками земельного надела. Здесь оценщик выступает как арбитр, на стороне закона. Подробнее об оценке для кредитования можно прочитать здесь Оценка для возмещения ущерба при изъятии Оценка земли необходима при определении стоимости участка, если по нему проходят такие инфраструктурные объекты, как газопровод, общая дорога и т. Согласно законодательству Российской Федерации, государство должно возмещать стоимость земли собственника, если по ней проходит гособъекты.

Эту стоимость определяет независимый оценщик, отчет которого является базой для определения суммы возмещения. В такой ситуации оценщик анализирует варианты наиболее эффективного использования участка, который рассматривается в качестве инвестиционного объекта. Помимо этого, эффективное использование надела изучается в целях развития инвестиционного проекта. Например, оценщик может выявить, что вместо бизнес-центра на участке гораздо более выгодным будет размещение торгового центра. Критерии для анализа включают в себя локацию, наличие коммуникаций, конкурентную среду и др.

Отчет об оценке необходим при переоценке чистых активов организации. За счет переоценки есть возможность увеличить или уменьшить стоимость чистых активов, сделав отчетность более или менее привлекательной. При этом организация не несет дополнительных затрат, кроме затрат на оценку. Алгоритм работы и варианты Постановка задачи и начало работы Оценка стоимости земли начинается с выявления потребностей заказчика.

На этом этапе обе стороны - заказчик и оценщик - должны четко понять, что именно оценивается и для каких целей. Наша компания при необходимости привлекает на этом этапе третьих лиц, по требованию которых производится оценка. Например, банки, нормативам которых должен удовлетворять отчет оценки. Далее мы определяем возможности для реализации стоящих перед оценщиком задач, а именно - необходимость правовой экспертизы, сроки оформления документов и прочее. После этого определяется дата проведения оценки, проводится согласование условий обеими сторонами и заключается договор.

Необходимо обратить внимание, что ряд положений договора оценки регламентируются законодательством Российской Федерации, и они не подлежат изменениям. Обязательным разделом договора является Задание на оценку, в котором оговариваются все входящие параметры оценки. В процессе согласования условий работы формируется рабочая группа во главе со оценщиком — руководителем проекта. Часть процессов выстраивается параллельно, что позволяет сократить сроки выполнения оценки.

Сбор и анализ документов Во время проведения оценки бизнеса рассматриваются три блока документов: Наш опыт показывает, что их подготовка занимает большую часть времени.

Мы решили упростить это процедуру. Оценщики компании Value Arka consulting помогают заказчикам подготовить необходимые для проведения оценки документы, выезжая непосредственно в офис клиента.

Благодаря этому, существенно сокращаются сроки проводимых работ. Расчет стоимости и выпуск отчета об оценке В процессе работы оценщики анализируют объекты, документы, окружающую среду, строят математические модели расчета. После проведения анализа данные сводятся в единый отчет об оценке стоимости, проект которого предварительно согласовывается с заказчиком. Документ включает в себя полное описание объекта оценки с подробным обоснованием его стоимости для конкретной задачи.

В дальнейшем наши специалисты готовы представлять или защищать отчет об оценке в различных учреждениях - банках, судах, перед инвесторами и акционерами и пр. Срок действия результатов оценки, согласно Федеральным стандартам оценки — 6 месяцев с даты составления отчета. Value ARKA consilting можеn быть полезна вам при поиске банка-партнера для кредитования. В случае, если по какой-то причине у вас не сложатся отношения с банком, для которого мы проведим оценку, мы готовы помочь найти альтернативный банк.

Общая часть Методические рекомендации подготовлены в соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от Результаты земельно - оценочных работ используются при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли, для целей налогообложения в случаях, установленных законодательством, а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, инвестировании в производственную и иную деятельность, аренде земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель.

В данных Методических рекомендациях изложены основные положения методов оценки стоимости земли, учитывающие реальную интенсивность рынка недвижимости, базирующиеся на кадастровой информации о землях административно - территориальных образований и привлекаемой информации из других источников, характеризующей рынок земли и иной недвижимости. Единая методологическая основа земельно - оценочных работ позволит создать систему оценки земли, которая включает в себя следующие основные элементы:.

Использование методов графических построений в процессе массовой оценки земель Введение к работе Актуальность темы исследования. В условиях формирования конкурентного рынка недвижимости, состоящего из земельных участков и объектов капитального строительства, актуальным остаётся вопрос об определении кадастровой стоимости таких объектов.

Независимая оценка стоимости земельного участка Саки/h1>

Стоимость в использовании - это стоимость земли для конкретных целей и для конкретного пользователя при существующем использовании. К этой группе относятся: балансовая стоимость, инвестиционная стоимость и др. Инвестиционная стоимость — стоимость земельного участка для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора. Как правило, инвестиционная стоимость выше обоснованной рыночной стоимости. Стоимость в обмене — это расчетная величина, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения.

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке.

2.7. Методы оценки земли

Предварительный просмотр 3 стр-ы. Это только предварительный просмотр. Скачать документ. Загрузить ещё. Поиск в превью документа. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте.

Расчет стоимости земельного участка на конкурентном рынке

Независимая оценка стоимости земельного участка в Саках и Крыму! Индивидуальный подход! Низкие цены! Сжатые сроки!

Совершению сделок на рынке недвижимости предшествует этап анализа и подбора продавцом и покупателем наиболее выгодных предложений с учетом предъявляемых требований.

.

.

достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как платить меньше за землю? Кадастровая стоимость земельного участка и аренда земли. Бизнес лайфхак
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Прохор

    Спасибо за интересный диалог!?

  2. deboro

    Пришли на фирму. двери выбили. у всех отобрали все телефоны. даже личные носители информации. изъяли компьютеры. взломали сейфы. документов не показали. чем то помахали у носа и все. адвокатов не пустили. прошол год. ничего не вернули. что искали непонятно. все документы понятно, что хранились удалённо на облаке и были мгновенно заблокированны все доступы. и к данным чужим не добраться. впечатление просто ограбили на орг технику и все. или запугивали. начальство то знает что было. остальным так все и осталось неизвестным. сказали только что налоговая была.